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Acceder a una vivienda en España es cada vez más difícil. Desde principios de los 2000 no se veía una emancipación tan tardía, por encima de los treinta años, lo que ha llevado a muchos a alzar la voz. Miles de jóvenes se manifestaron en octubre por el derecho a la vivienda en Madrid, Valencia o Canarias. Pero el Gobierno respondió renovando un restringido bono al alquiler que encima beneficia a los caseros.
La globalización, la explosión de modelos de familia y los cambios económicos de las últimas décadas han derivado en importantes transformaciones sociales. Dos de ellas son la reducción del tamaño de los hogares y la mayor movilidad de la población hacia zonas con más empleo y mejores condiciones. Con ello, la demanda de viviendas ha crecido, pero no su oferta, generando una grave crisis social.
Poder acceder a una vivienda es un derecho fundamental reconocido a nivel nacional e internacional. Eso implica que los poderes públicos están obligados como mínimo a promover las condiciones para ello. Pese a la dificultad, existen ejemplos que demuestran que hay margen de acción en España: desde medidas que fomenten su asequibilidad, calidad y disponibilidad, hasta otras que atajen el problema de la especulación. Ninguna es fácil ni inmediata, especialmente si chocan con el derecho a la propiedad privada. Deben combinarse para facilitar el acceso y aumentar la oferta a corto y largo plazo.
Más hogares, menos viviendas
La crisis de la vivienda tiene de fondo grandes cambios sociales. El aumento de la esperanza de vida y la multiplicación de los modelos de familia han ido de la mano con la reducción del tamaño de los hogares y el aumento de su demanda. Según Eurostat, los hogares unipersonales en las quince economías principales de la Unión Europea han pasado de 92 millones en 1961 a 148 millones en la actualidad. El aumento de la esperanza de vida ha sido clave en el aumento de estos hogares, hoy formados en su mayoría por mujeres viudas. También han aumentado las personas jóvenes que viven solas, sobre todo en el norte de Europa.
Además, los miembros por hogar se han reducido de 3,3 a 2,5, una tendencia que por ahora se mantendrá. Esto se refleja en el auge de las familias dual income no kids, o DINK: parejas que deciden no tener hijos, bien por motivos económicos o bien por priorizar sus carreras profesionales u otra opción. Sólo en España, en los últimos cinco años estas familias han crecido en 50.000. Los hogares de dos personas ya son más de 5,5 millones, el tipo más común en el país.
Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008, el stock de viviendas sin vender en España alcanzó las 650.000. Sin embargo, las restricciones de acceso al crédito y el estancamiento de los salarios han hecho que sólo se hayan vendido 200.000. Eso ha generado dos problemas: la quiebra de muchas de sus promotoras y un aumento sin precedentes de la oferta de vivienda en alquiler. Junto a ello, el encarecimiento de la mano de obra y de los materiales para la construcción, así como la caída del número de trabajadores del sector han reducido la capacidad de construcción, aumentando aún más los precios.
Este rápido aumento es más grave en las denominadas “ciudades globales”. Son aquellas mejor conectadas y más atractivas para las grandes empresas, y que atraen más población nacional y extranjera. En España, sólo Madrid y Barcelona concentraron prácticamente al 40% de los flujos de inmigrantes que llegaron en 2023, además de experimentar un gran crecimiento de españoles de otras provincias.
De igual modo, las ciudades turísticas están atrayendo cada vez más a inversores dispuestos a comprar una vivienda, bien para retirarse o invertir, lo que aumenta los precios. Baleares, Málaga y Tenerife son las provincias más afectadas. Ese tensionamiento de los precios, aparejado al desajuste entre oferta y demanda, va de la mano de otro problema: la gentrificación. Muchos barrios humildes de las grandes ciudades ahora son destino para la clase media: con ello, su precio sube y desplaza a las personas con rentas más bajas.
La accesibilidad, en jaque
A la falta de vivienda se suma la crisis de accesibilidad. Es decir, el esfuerzo económico para acceder a una vivienda propia o en alquiler. En los países de la OCDE, la vivienda es un 13,2% más cara que a finales de 2019 y, en la Unión Europea, desde 2010 los precios del alquiler han subido un 25% y los de compra un 52%. Nuevamente, las grandes capitales y ciudades cosmopolitas se llevan la palma: Ámsterdam, Roma, La Haya o París tienen los alquileres más caros. Aunque Barcelona y Madrid están por debajo, en España el salario medio es un 57,6% inferior que en ciudades con alquileres similares, como Berlín. Y en cuanto a la compra, a los precios se suman los requisitos y los altos tipos de interés para acceder a una hipoteca.
La crisis de accesibilidad afecta sobre todo a los jóvenes, que tienen menos ahorros, y a los inmigrantes, en general con trabajos peor remunerados. De media, en la Unión Europea cada hogar destina el 19% de sus ingresos a los gastos asociados a la vivienda. En España es el 17,2%, pero cuatro de cada diez destinan más del 40%, y en Barcelona y Madrid el pago del alquiler para los jóvenes supera el 90% de sus ingresos. Grecia encabeza la lista, con un 35,2%, y le siguen Dinamarca, Alemania, Suecia, Luxemburgo, Países Bajos y República Checa. Pero hay dos agravantes: el dato camufla los de la población más empobrecida, ya que atendiendo al 60% más vulnerable el gasto medio aumenta al 38%, y no incluye el grueso de la hipoteca al considerarla una inversión y no un gasto, por lo que en la práctica es mayor.
En España, todo ello se ha entroncado con otro problema: la especulación inmobiliaria. Desde el pinchazo de la burbuja en 2008 hasta 2021, el 51% de las compras las han realizado personas jurídicas, entre ellas, fondos de inversión. Este porcentaje sube en las ciudades más tensionadas, como Madrid, Barcelona y Valencia. La dificultad del acceso a la vivienda en propiedad está expulsando a la población hacia el mercado del alquiler, elevando los precios a niveles desorbitados. Además, se intensifica donde hay más pisos turísticos: en Barcelona, el precio en estos barrios fue en 2023 un 7% más caro que en el resto.
Pese a haber sido históricamente un país de propietarios, la tendencia está cambiando en España: la demanda de viviendas en alquiler ha pasado de un 13% a un 20% entre 2002 y 2020, cifra que alcanza el 50% en los menores de 38 años. Entretanto, el porcentaje total de los propietarios de su vivienda ha caído. El desajuste con la oferta ha hecho que incluso surjan alternativas como el alquiler de oficinas para su uso residencial, reduciendo la calidad de las viviendas disponibles. El resultado de todo esto es una creciente desigualdad entre propietarios e inquilinos, sobre todo intergeneracional: mientras que la propiedad cae entre los colectivos más jóvenes, crece en personas de entre 53 y 63 años.
¿Qué puede hacer España? Primero, aprender de los fallos
Con todo, para abordar la crisis de vivienda hay medidas encima de la mesa, tanto a nivel español como europeo. La necesidad de más vivienda pública está centrando las respuestas en las políticas de demanda, pero por sí solas pueden generar efectos no deseados. Una de las más generalizadas es la reducción o bonificación en los impuestos que se deben pagar para comprar una vivienda. En España, los boomers gozaron de este incentivo y varias comunidades autónomas lo aplican, pero si no se acompaña de una mayor oferta de viviendas, también contribuyen a elevar su precio, ya que promueven su demanda.
También es cada vez más común la aprobación de medidas como los avales públicos para facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda, pero tienen trampa. Por un lado, pueden generar un endeudamiento mayor de los hogares, al acceder a viviendas con un precio superior del que podrían sin la ayuda, siendo insostenible a largo plazo. Por otro lado, incentivan la compra de vivienda y contribuye a elevar su precio teniendo en cuenta la caída de nuevas construcciones. Un ejemplo reciente fue el programa británico Help to Buy entre 2013 y 2019: al no aumentar el número de viviendas, los precios se elevaron en un 6,2%.
Por su parte, las políticas de demanda que tratan de atajar el mercado del alquiler se han centrado en poner un techo a su precio en las zonas tensionadas. En España ya se recoge en la nueva Ley de Vivienda, aunque su implementación depende de las comunidades autónomas. Además, es una medida que ha tenido resultados contraproducentes en las ciudades europeas y españolas donde ya se ha implementado.
Alemania, por ejemplo, aprobó en 2015 la Ley de Freno del Alquiler. Esta medida prohibía a los propietarios elevar el precio del alquiler de nuevos contratos en más de un 10% respecto a la media de la zona. En Berlín, un año después de su puesta en marcha los precios cayeron, pero también se redujo el número de viviendas en alquiler, por lo que no mejoró la accesibilidad a la vivienda. Francia, por su parte, prohibió en 2017 subir el precio de los alquileres en más de un 20% respecto a un precio de referencia fijado por los ayuntamientos. Tras el límite introducido en 2017 en París y en Lille, también cayó la oferta de viviendas y los precios subieron.
Un caso de éxito: el ejemplo de Viena
Para que estas medidas no tengan efectos perniciosos, es necesario combinarlas con políticas de oferta que aumenten las viviendas disponibles, tanto de protección oficial (VPO) como las del mercado libre. El caso de Viena es paradigmático. Desde hace más de un siglo, el Ayuntamiento de la capital austriaca comenzó a construir viviendas públicas, financiándolas con impuestos sobre bienes y servicios de lujo. El fin era dar respuesta al aluvión de desplazados del antiguo Imperio austrohúngaro tras la Primera Guerra Mundial, y consiguió facilitar el acceso a viviendas asequibles y de calidad. Hoy en día Viena cuenta con el mayor parque de viviendas públicas de Europa: casi el 60% de su población vive en ellas, pagando un alquiler mucho más asequible que en otras grandes ciudades.
El acceso a las VPO no está restringido a personas con menos recursos, sino que se asignan en función de parámetros adicionales, como la edad y el tamaño de las familias. Además, los edificios tienen viviendas de distinto tamaño y renta, con la intención de crear comunidades de vecinos mixtas y evitar los guetos, y el derecho al uso de una VPO es heredable. Asimismo, la iniciativa pública se combina con la privada, de la mano de las cooperativas: asociaciones en las que los futuros residentes pueden comprar acciones para la construcción de edificios, para los que el Ayuntamiento también contribuye.
El modelo puede replicarse en otras ciudades para aumentar la disponibilidad y reducir la especulación. Sin embargo, la respuesta tardaría en tener efectos. En España, la caída de las VPO tras su auge en los años ochenta ha superado el 80%. Las principales causas han sido la propia caída de la construcción y la posibilidad de descalificar las ya construidas después de unos años (permitido hasta la aprobación de la nueva Ley de Vivienda). En el contexto actual, en el que los nuevos hogares aumentan mucho más que la construcción de nuevas viviendas, aumentar la oferta de VPO es cada vez más urgente.
Medidas a corto plazo
Existen formas de agilizar la construcción de VPO. Por ejemplo, ceder suelo público a promotoras y otorgar ayudas a cambio de que una parte de las nuevas viviendas se sometan a precios públicos. Aun así, sigue siendo necesario combinarlas con medidas a corto plazo. Un ejemplo exitoso es la política de alquiler social del Reino Unido. Se basa en organizaciones privadas, apoyadas por la administración, que actúan como intermediarias entre esta, propietarios con viviendas vacías e inquilinos con ingresos bajos. A los propietarios les garantizan la protección frente a impagos, avalando a los inquilinos, y a los inquilinos les garantizan una vivienda asequible, haciéndose cargo de parte del alquiler. En España, el País Vasco ha implementado este modelo con el Programa Bizigune, además, dando incentivos fiscales a los propietarios.
Bélgica, por su parte, comenzó a aplicar este año el “derecho de gestión pública”, una medida con la que cuentan algunos municipios de la región de Bruselas-Capital. Esta política permite a los ayuntamientos requisar temporalmente casas vacías o insalubres para restaurarlas y ofrecerlas en régimen de alquiler social. Hasta que los ingresos de ese alquiler no cubran el coste de la adecuación de la vivienda hecha por el ayuntamiento, no se devuelve al propietario, salvo que pague la diferencia. La medida permite garantizar la calidad de las viviendas disponibles e incentiva a propietarios de casas vacías a que las saquen al mercado. Sería una medida nada desdeñable en España, que cuenta con 3,8 millones de viviendas vacías.
En Italia, la disponibilidad de vivienda asequible se ha logrado a través de una mezcla entre negociación colectiva e incentivos fiscales: el alquiler de tarifa acordada, en marcha desde 1998. En este caso, tras un acuerdo entre asociaciones de inquilinos y propietarios, se establece un precio máximo de referencia por zona y condiciones de la vivienda. No busca tanto incentivar la demanda, sino garantizar precios asequibles sin reducir la oferta. Para ello, los propietarios que se acojan a este precio obtienen incentivos fiscales, pero no necesariamente tienen que hacerlo.
Resolver la crisis de la vivienda es difícil, pero no es una misión imposible. Cuando las medidas se combinan dan resultados positivos, aunque para ello se necesita voluntad política y una mejor coordinación entre el Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. El punto de partida es conseguir un pacto que incluya políticas de oferta y demanda de vivienda, tanto a corto como a largo plazo. El ejemplo de otros países europeos que comparten el problema pone de manifiesto que se puede fomentar no sólo la calidad y la asequibilidad de las viviendas, sino también su disponibilidad. Al mismo tiempo, se reduce la especulación sobre un bien de mercado, que es a la vez un derecho básico.
