La vivienda en España es, sobre el papel, un derecho. En la práctica, sin embargo, funciona casi siempre como un elemento de inversión, especulación y segregación. En un país donde tres de cada cuatro hogares son propietarios, la compra de una casa es el objetivo aspiracional de la mayoría de jóvenes y un rasgo definitorio de la clase media. Y sin embargo, la posibilidad de acceder a una hipoteca ha abierto una brecha entre generaciones y clases que amenaza con volar por los aires el contrato social y partir la sociedad española en dos mitades.
Los datos así lo advierten: la renta de los propietarios es casi un 40% superior a la de los inquilinos, mientras que entre los menores de 45 años la propiedad se ha desplomado desde el 74% previo al estallido de la burbuja inmobiliaria hasta el 55% de 2023.
A pesar del deterioro de los últimos años, lo cierto es que los ‘boomers‘ tampoco lo tuvieron fácil para comprarse una casa como se suele creer, o al menos no para financiarla. En 1990, los nuevos propietarios debían destinar en teoría más del 70% de su sueldo a la hipoteca, según datos del Banco de España. Por comparar, en junio de 2024 el indicador no superaba el 36%. Y aun así, comprar una casa es hoy más difícil que nunca.
Incluso durante la burbuja inmobiliaria, cuando el precio de la vivienda marcó récords aún vigentes y el esfuerzo hipotecario sobrepasó con creces el 35%, el umbral máximo de endeudamiento recomendado por el Banco de España, la vivienda era más accesible que en la actualidad.
La clave está en el ahorro y en la financiación. Los ‘baby boomers’ —en España, los nacidos entre 1958 y 1975 y por tanto alrededor de la treintena en los noventa— vivieron una etapa de tipos de interés altos y casas baratas, una situación que aprovecharon para pagar al contado grandes porcentajes y pedir menos dinero al banco. En el extremo opuesto, la generación posterior sufrió precios exorbitados y tipos bajos en la década de los 2000, pero el flujo indiscriminado de crédito les permitió acceder a la vivienda en propiedad, a veces con demasiado riesgo, como se comprobó años más tarde.
A los ‘millenials’ todos esos factores les han vuelto la cara: los precios de la vivienda han vuelto a descontrolarse, los salarios llevan estancados casi dos décadas, los bancos han cerrado el grifo hipotecario y han subido los tipos. Comprar una casa se ha convertido en una pesadilla.
El atajo ‘boomer’
Las hipotecas tienen en realidad una historia muy corta en España. El mercado hipotecario nació en 1981 como consecuencia de los Pactos de la Moncloa, y no fue hasta ese momento cuando los bancos y las cajas de ahorro empezaron a financiar la compra de viviendas. Hasta entonces, las letras acordadas entre los propietarios y el promotor-constructor eran el vehículo de financiación más común.
En los noventa ese nuevo producto financiero experimentó un auténtico ‘boom’. Al mismo tiempo que Los Vigilantes de la Playa llegaba a las pantallas españolas, Jesús Gil arrasaba en las elecciones de Marbella o el país se preparaba para acoger sus primeros Juegos Olímpicos, la primera generación ajena a la posguerra y la más numerosa de la historia demográfica de España se lanzó al mercado inmobiliario en busca de un hogar.
El problema eran los tipos de interés. El precio del dinero se disparó de la mano de la inflación con la crisis del petróleo de 1973, que impactó con fuerza en la economía española y rompió con el desarrollismo iniciado en los sesenta, y repuntó a finales de los ochenta tras la euforia desatada por el ingreso de España en la Unión Europea y el aumento del gasto público. En 1990, con las hipotecas ya a pleno rendimiento, el tipo de interés de los préstamos para la adquisición de viviendas rozaba el 17%.
En aquel entonces, los españoles pagaban casi cien euros al mes por cada 6.000 que pedían de hipoteca. Pero esa España era muy diferente a la actual: el hogar mediano necesitaba apenas el equivalente a cuatro años de sueldo para pagar al contado una vivienda frente a los siete actuales. De esta forma, los ‘boomers’ pudieron aportar en el momento de la compra de su casa más ahorros y aliviar su carga hipotecaria con deudas más cortas —el plazo medio era de doce años— y un porcentaje de financiación sobre el precio de compra más reducido.
«Lo tuvieron mucho más fácil», concluye Pau A. Monserrat, economista especializado en el sector financiero y consultor hipotecario. En su opinión, la vivienda «era más asequible porque era más fácil ahorrar y era barata en relación a lo que se ganaba». Además, «buena parte se pagaba en negro».
La generación ‘boomer’ contó asimismo con un empujón fiscal entre 1979 y 2013: desde la propia introducción del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), los españoles pudieron desgravarse el 15% de la suma del capital amortizado, los intereses satisfechos y otros gastos derivados de la hipoteca al año, con un máximo de 1.356€ desde 1999.
Ese dopaje tributario, que se sigue aplicando a las compraventas firmadas antes de 2013, incentivó la compra frente al alquiler, infló los precios y llegó a costar a las arcas del Estado cerca de 6.000 millones de euros al año —cerca del doble de la inversión pública actual en vivienda—.
Hipotecas a 50 años
Todo el mundo podía participar en la fiesta crediticia de principios de los 2000. Aunque los precios de la vivienda habían entrado en una espiral frenética de aumento, las ventas no encallaban. El precio del metro cuadrado no bajó de los 2.000€ entre 2006 y 2009, un umbral que no se ha superado en ningún otro momento, pero en 2006 se firmaron cerca de un millón de compraventas, otro récord histórico. Una vivienda media equivalía a nueve años de sueldo.
En un contexto de competencia enloquecida y tipos de interés mínimos, los bancos relajaron al extremo los requisitos para conceder préstamos y financiaban fácilmente el 100% del precio de la vivienda más gastos. Si los precios aumentaban, la banca respondía alargando también los plazos de sus hipotecas: Kutxabank llegó a ofrecer una hipoteca joven a 50 años en 2005 y el Banco Primus otra a 62 años en 2007.
La fiesta acabó en drama, cientos de miles de desahucios —en 2014 se registraron 186 lanzamientos al día— y años de austeridad y recortes. Había nacido la generación de las crisis.
La tormenta perfecta
La crisis de 2008 cercenó la construcción de vivienda nueva, cerró el grifo hipotecario y congeló los salarios durante años. Los jóvenes se llevaron la peor parte: desde entonces, la edad de emancipación ha aumentado dos años, los precios del alquiler han crecido más del doble que su sueldo y los bancos les han cerrado la puerta de las hipotecas.
Los préstamos difícilmente superan ya el 80% del precio de compraventa, lo que exige una cantidad de ahorros que los jóvenes no pueden aportar. La espiral inflacionista que siguió a la pandemia trajo consigo además un repunte de los tipos de interés y el esfuerzo hipotecario volvió a salirse de los límites fijados por el Banco de España.
Es una especie de «tormenta perfecta», en palabras de Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra especializado en asuntos inmobiliarios. «No se hacen viviendas, los salarios no han crecido y la falta de acceso a la propiedad traslada la demanda de vivienda al mercado del alquiler», a lo que hay que sumar además factores como la demanda turística.
«Necesitamos un 10% de vivienda social», apunta Raya, que es la media europea y está muy por encima del 2,5% español. En un año normal, el Estado apenas reinvierte en políticas de vivienda un 30% de la recaudación en impuestos cuya base imponible es la vivienda, como el impuesto sobre bienes inmuebles o transmisiones patrimoniales, según datos preliminares recabados por el catedrático. «No se hace política de vivienda en términos de recursos, si acaso en términos regulatorios. Lo de que la vivienda es el quinto pilar del bienestar es bastante criticable», afirma.
Para vivir en solitario, las personas de entre 18 y 35 años deben destinar el 108% de su sueldo al alquiler y los suministros. Y pese a todo, los jóvenes siguen ambicionando la propiedad: la última vez que el CIS preguntó por el derecho a la vivienda, en 2019, tres cuartas partes de los menores de 35 años afirmaban preferir tener una vivienda propia a vivir de alquiler.
Pero el Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit inmobiliario y las hipotecas han dejado de ser un producto atractivo para los bancos. Tras el trauma de 2008, se estudia más el riesgo y las ofertas son mucho más comedidas. Según el economista Pau A. Monserrat, «hay una especie de consenso entre los grandes bancos, cada uno capta lo que le interesa pero sin matarse con el resto».
