Los precios de la vivienda en España están en máximos históricos y el alquiler es una espiral especulativa que se está cebando sobre todo con los jóvenes. Frente a ello, el modelo de vivienda de Viena parece utópico. Allí, casi el 60% de la población vive en uno de los 220.000 apartamentos de propiedad municipal o de los 200.000 hogares subvencionados por el Ayuntamiento. Como consecuencia, el precio medio del alquiler por metro cuadrado en Viena es de 8,66 euros, frente a los 18,46 de Madrid o los 21,3 de Barcelona.
Ese éxito ha convertido a la ciudad en un referente a nivel mundial, y a Christian Schantl en un consejero privilegiado para multitud de países que buscan imitar el modelo de Viena. Schantl es el jefe de Relaciones Internacionales de la empresa pública Wiener Wohnen, encargada de gestionar el parque municipal de vivienda social. El Orden Mundial habla con él a través de videollamada para conocer las claves de ese sistema y los consejos que da a España para contener los precios del alquiler.
PREGUNTA – Con los precios de la vivienda desatados en prácticamente todo el mundo, el éxito del modelo de Viena ha despertado un gran interés. Imagino que debe de ser usted una de las personas más solicitadas del planeta.
RESPUESTA – Es cierto. Sólo el año pasado tuvimos alrededor de doscientas delegaciones, casi una por día laboral. Estuvimos bastante ocupados, y el año anterior también, hasta el punto de que tuvimos que asegurarnos de que no fuera demasiado. Parece ser un problema mundial, porque las delegaciones vienen de Australia, Corea del Sur, Estados Unidos, Europa…
Nuestro sistema no se puede copiar y pegar, no funciona así. Todos tenemos leyes diferentes, historias distintas, diferentes formas de pensar… Viena, por ejemplo, es una ciudad de inquilinos, la mayoría de la población vienesa vive de alquiler y no es dueña de los apartamentos en los que habita. Las situaciones son muy diferentes, pero todos podemos aprender unos de otros.
¿Podría explicar brevemente cómo funciona el sistema de Viena?
Hay algunos factores clave que han hecho que nuestro sistema de vivienda tenga mucho éxito. En primer lugar, está la Ley de Promoción de la Vivienda, que establece el marco para la inversión en viviendas, no sólo para la construcción de nuevas unidades, entre 6.000 y 7.000 al año, sino también para la rehabilitación de las antiguas.
Tenemos además una limitación de beneficios en los alquileres, contamos con una alta protección para los inquilinos, por lo que es casi imposible desalojar a alguien y, en el sector subvencionado, los contratos son siempre ilimitados, lo que significa que las personas pueden quedarse en su apartamento todo el tiempo que deseen. Asimismo, contamos con un sistema eficaz de adquisición de terrenos, ya que compramos suelo constantemente para destinarlo a la construcción de viviendas subvencionadas.
Habla usted de viviendas subvencionadas. ¿Cuál es la diferencia con las públicas?
Por un lado, la propiedad. A diferencia de las viviendas públicas o municipales, la ciudad no posee las viviendas subvencionadas, sino una cooperativa de beneficio limitado. Esto significa que no pueden obtener beneficios, y si lo hacen, deben reinvertirlos en vivienda asequible. Actualmente hay 58 en Viena. La otra gran diferencia es que, si se accede a un apartamento municipal, simplemente se firma el contrato, se reciben las llaves, se entra a vivir y, desde ese día, sólo se paga el alquiler, sin necesidad de hacer ningún otro pago.
En el sector de vivienda subvencionada, en cambio, se debe pagar una contribución inicial para la construcción antes de mudarse, que es de aproximadamente 400-500 euros por metro cuadrado. Dependiendo del tamaño del apartamento, esta contribución puede oscilar entre 20.000 y 40.000 euros, o incluso más, lo que no todo el mundo puede permitirse. Para estas personas existen alternativas: pueden optar por una vivienda municipal o por los llamados smart apartments dentro del sector subvencionado, que son mucho más baratos. Hoy en día, entre el 30% y el 50% de las viviendas subvencionadas son smart apartments.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una vivienda pública?
Los requisitos son tener al menos dieciocho años y ser ciudadano austríaco o provenir de un país miembro de la Unión Europea. No se puede superar un umbral de ingresos claramente definido, pero este es muy elevado, lo cual es otro aspecto clave de nuestra política de vivienda. Entre el 75% y el 80% de la población vienesa puede acceder a viviendas públicas.
La razón es que queremos ofrecer estos apartamentos no sólo a los más pobres, sino también a la clase media, para crear una mezcla social en los edificios y en la ciudad, evitando así la estigmatización del sector de la vivienda subvencionada. De hecho, alrededor del 50% de los apartamentos en Viena están subvencionados, ya sea en el sector municipal o en el de vivienda subvencionada.
¿Aplican algún tipo de límite a los precios?
Sí, los alquileres están claramente definidos por la Ley de Arrendamientos de Austria y actualmente el precio es de 6,67 euros por metro cuadrado. Se aplica en el sector subvencionado, en el sector municipal y en los edificios de propiedad privada construidos antes de 1945, es decir, antes del final de la Segunda Guerra Mundial. Los edificios construidos después de esa fecha no están sujetos a la Ley de Arrendamientos y sus alquileres son de libre mercado, lo que significa que los propietarios pueden establecer el precio que consideren.
¿Cómo se financia el modelo de vivienda vienés?
Tenemos un impuesto del 1%. Todos los empleadores y empleados austríacos deben contribuir con un 1% de su salario bruto. Viena recibe a través de este impuesto aproximadamente 250 millones de euros al año, que se pueden invertir en viviendas subvencionadas o en la rehabilitación del parque de viviendas más antiguas.
Sin embargo, invertimos más, alrededor de 450 millones de euros al año. Esto es posible porque los subsidios para la vivienda nueva no son subvenciones, sino préstamos a bajo interés. Así que cada año recibimos una gran cantidad de dinero de vuelta de estos préstamos, lo que nos permite reinvertirlo en vivienda. También recibimos subvenciones para grandes intervenciones de renovación, lo cual es crucial porque nuestro parque de viviendas es bastante antiguo. Algunas tienen más de cien años.
Hay quien critica que el sistema subsidia por igual a los pobres y a los ricos, y que el alquiler debería fijarse en función de los ingresos. ¿Cuál es su opinión sobre esto?
Gracias a la mezcla social que logramos con nuestra política de vivienda, logramos evitar los problemas sociales que se ven en muchas otras ciudades. Es mucho mejor abrir el sector subvencionado también a la clase media que permitir la estigmatización y la creación de guetos, donde tarde o temprano surgen problemas sociales.
“Si no tienes que gastar la mayor parte de tus ingresos en vivienda, la vida se vuelve mucho más llevadera”
Viena es la ciudad más habitable del mundo, según The Economist. ¿Qué papel juega la vivienda social en esa distinción?
Definitivamente es un factor clave. Si no tienes que gastar la mayor parte de tus ingresos en vivienda, la vida se vuelve mucho más llevadera. Te queda dinero para restaurantes, teatro, cine, viajar…
¿Por qué cree que la política de vivienda pública no ha recibido la misma atención que la sanidad o la educación por parte de los Gobiernos europeos?
Algunos países piensan que el mercado solucionará todo, lo cual no es cierto. Otros cometieron grandes errores en el pasado, como vender su parque de vivienda pública. Además, en los últimos años, los costes de construcción y el precio del suelo han aumentado. Hay menos recursos y los costes han subido drásticamente, una combinación que no encaja en absoluto.
En España, donde los salarios llevan dos décadas estancados y los alquileres están fuera de control, el parque de vivienda pública apenas supone el 2,5% del total. El Gobierno acaba de crear una empresa pública para construir y gestionar vivienda desde la Administración central. ¿Qué consejo le daría?
Nunca es demasiado tarde. Hay que empezar en algún momento. Ese es el consejo más importante que puedo dar. Para un político es difícil porque, desde que inicia el proceso hasta que se ven los primeros resultados, pueden pasar muchos años, más de los que suele estar en el poder. Así que, al final, los beneficios de esas políticas los recibe otra persona que llega después. Pero esa es la naturaleza de la política de vivienda: los resultados no se ven de inmediato. Lleva tiempo y hay que empezar cuanto antes.
“Es mejor garantizar apartamentos asequibles que subvencionar alquileres caros”
Al mismo tiempo, el Gobierno español pretende aplicar una deducción fiscal del 100% sobre la renta de aquellos propietarios que alquilen su vivienda según un índice de precios.
Bueno, supongo que los propietarios estarán contentos con ello, porque en lugar de subsidiar a la gente, se les subsidia a ellos. Eso es algo que no nos gusta en absoluto. En Viena preferimos conceder ayudas individuales para las personas que, por su situación económica, ni siquiera pueden pagar un alquiler social. Pero creemos firmemente que es mucho mejor garantizar que haya suficientes apartamentos asequibles en el mercado que subsidiar a los inquilinos para que paguen alquileres altos, porque al final del día no estás ayudando a los inquilinos, sino a los propietarios. Y eso es precisamente lo que no queremos hacer.
Pero es cierto que el caso español es distinto, ya que la inmensa mayoría del mercado de la vivienda está en manos privadas y el alquiler es un negocio especulativo. ¿Cómo trataría usted de bajar los precios en España?
La solución vienesa es tener un sector público muy fuerte que representa aproximadamente el 50% del mercado. Esto crea una alternativa tan potente al sector privado que incluso influye en los precios de los alquileres en el mercado privado. Las personas no tienen que aceptar cualquier precio, ya que tienen una opción asequible. La clave es crear tantas viviendas asequibles como sea posible para influir en el sector privado. Pero como he comentado, eso es algo que lleva tiempo.
¿Es importante tener continuidad política para construir un modelo de vivienda pública sólido? En Viena, la socialdemocracia lleva en el poder desde 1919, con la única excepción del periodo nazi.
Lo es, pero en Austria la competencia sobre inversión en vivienda recae en los estados federados. Tenemos nueve provincias con diferentes Gobiernos, y a lo largo de los años ha habido cambios en muchas de ellas. Sin embargo, en ninguna se ha cuestionado la inversión en vivienda social. La forma en que se gestiona varía, pero nunca ha estado en duda la necesidad de garantizar viviendas asequibles.
¿Qué riesgos enfrenta el sistema vienés?
No sabemos qué traerá la política en Austria. Parece que tendremos una coalición de derecha tras las elecciones de octubre pasado, así que puede haber algunos cambios con los que tengamos que lidiar. Pero intentaremos seguir haciendo en los próximos cien años lo que hemos hecho en los últimos cien: construir nuevas viviendas y restaurar las antiguas, porque este parque de viviendas históricas define nuestra ciudad.
